"Tách thửa" là việc phân chia quyền sở hữu đất đai trong sổ đỏ từ một đối tượng sở hữu sang nhiều đối tượng sở hữu khác nhau. Tách thửa là nhu cầu khá phổ biến hiện nay, người dân tách thửa đất nhằm mục đích bán hoặc chia cho con cái. Tuy nhiên, không phải đất nào cũng tách thửa được, do đó người dân cần nắm rõ điều kiện tách thửa đất, các loại đất không được phép tách thửa để tránh rủi ro.
Điều kiện được tách thửa đất
Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, để được tách thửa khi chuyển nhượng, cho tặng thì chủ đất cần đáp ứng các điều kiện sau:
(1) Có Giấy chứng nhận sở hữu đất.
(2) Đất không nằm trong diện tranh chấp.
(3) Đất không bị kê biên để thi hành án.
(4) Đất còn thời hạn sử dụng.
(5) Thửa đất đáp ứng được điều kiện về diện tích và kích thước chiều cạnh tối thiểu theo quy định tách thửa của UBND các tỉnh, thành.
Lưu ý: Đối với một số tỉnh, thành không bắt buộc phải có sổ đỏ, sổ hồng khi tách thửa (chỉ cần có đủ điều kiện cấp Sổ đỏ, Sổ hồng).
Các loại đất không thể tách thửa bạn nên biết
Như đã nói ở trên, không phải loại đất nào cũng tách thửa được. Do đó, bạn cần biết những loại đất không được phép tách thửa sau đây để tránh rủi ro khi mua đất tách thửa.
Đất không đủ diện tích tối thiểu được tách thửa
Diện tích tối thiểu của các đất nền mới hình thành sau khi tách (bao gồm cả thửa còn lại) không được nhỏ hơn diện tích đất tối thiểu theo yêu cầu của UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
Do đó, nếu thửa đất không đáp ứng được điều kiện về diện tích và kích thước tối thiểu sẽ không được phép tách thửa. Bạn nên tìm hiểu quy định về diện tích của từng nơi để đảm bảo đất tách thửa muốn mua là đúng quy định.
Đất chưa có sổ đỏ, sổ hồng
Sổ đỏ, sổ hồng là tài liệu ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.
Chỉ khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người chủ đất mới có đầy đủ các quyền hạn về việc sử dụng đất trong đó có các quyền liên quan đến việc tách thửa đất theo quy định tại Điều 166.
Đất đang có tranh chấp
Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định đất đang có tranh chấp không được phép chuyển nhượng (được đánh dấu thông qua đơn giải quyết tranh chấp đất đai).
Ngoài ra, UBND một số tỉnh, thành cũng quy định rõ đất không có tranh chấp mới được tách thửa.
Đất hết thời hạn sử dụng
Một số loại đất sử dụng có thời hạn như đất nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ, ... khi hết thời hạn sử dụng cũng sẽ không được tách thửa.
Theo Điều 188 Luật Đất đai, khi hết thời hạn sử dụng đất thì người sử dụng đất không được thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, …
>> Tìm mua đất nền dự án
Đất đang bị kê biên để thi hành án
Cũng theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, trường hợp đất đang bị kê biên để bảo đảm việc thi hành án (trong một vụ án mà chủ đất có liên quan) thì không được chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp...
Đất đang trong diện quy hoạch
Theo quy định tại Điều 49 Luật Đất đai 2013:
“Điều 49. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
7. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật”.
Như vậy, nếu đất muống tách thửa đang trong diện quy hoạch treo thì bạn vẫn được quyền thực hiện thủ tục tách thửa nếu đáp ứng đủ điều kiện tách thửa theo quy định của pháp luật. Còn nếu đất nằm trong diện quy hoạch đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì không thể thực hiện tách thửa.
Đất đã có thông báo thu hồi
Đất đã có thông báo thu hồi của nhà nước thì sẽ nằm trong diện không được tách thử hay sang nhượng. Khi có thông báo thu hồi đất thì cơ quan nhà nước sẽ từ chối hồ sơ đề nghị tách thửa của người sử dụng đất.
Trên đây là một số loại đất không được phép tách thử theo các quy định của nhà nước mà bạn nên biết để tránh vi phạm khi tách thửa hoặc gặp rủi ro khi mua đất tách thửa.
